Deklaracja podatku od nieruchomości 2026: Kompletny przewodnik dla właścicieli mieszkań

31 stycznia 2026 to data, którą każdy właściciel nieruchomości powinien mieć zaznaczoną w kalendarzu. Tego dnia upływa termin złożenia deklaracji DN-1 dla firm i spółek, a stawki podatku wzrosły w tym roku o 4,5% względem poprzedniego roku. Co więcej, jeśli wynajmujesz mieszkanie przez platformy typu Booking czy Airbnb, możesz zapłacić nawet 28-krotnie wyższy podatek niż przy standardowej stawce mieszkaniowej (przy założeniu, że Twoja gmina stosuje stawki maksymalne).

W tym przewodniku znajdziesz wszystko, co musisz wiedzieć o podatku od nieruchomości w 2026 roku. Wyjaśniamy, który formularz wybrać, jak go wypełnić krok po kroku i na jakie pułapki uważać, szczególnie jeśli wynajmujesz swoje mieszkania.

Czym jest podatek od nieruchomości i kogo dotyczy?

Podatek od nieruchomości to danina lokalna, która zasila budżet gminy. Reguluje go ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z 1991 roku. Co istotne, wysokość stawek ustala każda gmina samodzielnie, ale nie może przekroczyć maksymalnych wartości ogłaszanych corocznie przez Ministra Finansów.

Podatnikami są przede wszystkim właściciele nieruchomości, ale także użytkownicy wieczyści oraz posiadacze samoistni. Opodatkowaniu podlegają grunty, budynki (lub ich części) oraz budowle związane z działalnością gospodarczą.

Jeśli wynajmujesz mieszkanie, musisz wiedzieć jedną fundamentalną rzecz: w typowym najmie prywatnym podatnikiem jest właściciel, nie najemca. Nawet jeśli w umowie najmu zapiszesz, że to lokator ma płacić podatek od nieruchomości, w świetle prawa podatkowego takie postanowienie jest bezskuteczne. Urząd zawsze zwróci się po należność do Ciebie jako właściciela. Oczywiście możesz wkalkulować podatek w czynsz lub ustalić z najemcą zwrot kosztów, ale formalnie zobowiązanie pozostaje po Twojej stronie.

Wyjątkiem są nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego - w takich przypadkach podatnikiem może być posiadacz zależny (np. najemca lub dzierżawca).

IN-1 czy DN-1 - który formularz wybrać?

To jedno z najczęstszych pytań właścicieli nieruchomości. Wybór formularza zależy od Twojego statusu prawnego.

Gdzie pobrać formularze?

Oficjalne wzory formularzy znajdziesz na stronie Ministerstwa Finansów:

• Formularze podatków lokalnych - podatki.gov.pl - wszystkie aktualne druki IN-1, DN-1 oraz załączniki

Formularze możesz też pobrać bezpośrednio ze strony swojego urzędu gminy lub wypełnić online przez platformę ePUAP.

Formularz IN-1 (Informacja o nieruchomościach)

Ten formularz jest przeznaczony dla osób fizycznych, czyli prywatnych właścicieli mieszkań, domów i działek. Jego największa zaleta? Składasz go tylko raz - w momencie nabycia nieruchomości lub gdy zachodzą zmiany (rozbudowa, sprzedaż części, zmiana przeznaczenia). Jeśli nic się nie zmienia, nie musisz co roku odnawiać zgłoszenia.

Po złożeniu IN-1 gmina sama oblicza wysokość podatku i przysyła Ci decyzję z kwotą do zapłaty oraz terminami rat.

Formularz DN-1 (Deklaracja na podatek)

Deklarację DN-1 składają osoby prawne, spółki, jednostki organizacyjne i inne podmioty nieposiadające osobowości prawnej. Tutaj sytuacja jest bardziej wymagająca - musisz składać deklarację co roku do 31 stycznia i samodzielnie obliczyć wysokość należnego podatku.

Kiedy osoba fizyczna składa DN-1?

Są sytuacje, gdy nawet jako osoba prywatna musisz sięgnąć po formularz DN-1. Dzieje się tak, gdy jesteś współwłaścicielem nieruchomości razem z osobą prawną (np. spółką) lub gdy prowadzisz wynajem w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Terminy składania deklaracji w 2026 roku

Terminy zależą od tego, kim jesteś i co się wydarzyło z Twoją nieruchomością.

Osoby prawne muszą złożyć deklarację DN-1 do 31 stycznia 2026 na cały rok podatkowy. Osoby fizyczne, które nabyły nieruchomość lub u których zaszły zmiany, mają 14 dni od zdarzenia na złożenie informacji IN-1. Wyjątkiem są nowo wybudowane budynki - tu obowiązek podatkowy powstaje 1 stycznia roku następującego po zakończeniu budowy, a informację możesz złożyć do 15 stycznia.

Jeśli chodzi o płatności, osoby fizyczne regulują podatek w czterech ratach: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada. Osoby prawne płacą miesięcznie - do 15 dnia każdego miesiąca, z wyjątkiem stycznia, gdzie termin to ostatni dzień miesiąca. Gdy całkowita kwota podatku nie przekracza 100 zł, płaci się jednorazowo w terminie pierwszej raty.

Stawki podatku od nieruchomości 2026 - ile zapłacisz?

W 2026 roku maksymalne stawki wzrosły o 4,5% w stosunku do roku poprzedniego. To efekt waloryzacji o wskaźnik inflacji ogłoszony przez GUS.

Oto maksymalne stawki na 2026 rok:

Przedmiot opodatkowania	Stawka maksymalna 2026
Budynki mieszkalne	1,25 zł za m²
Budynki związane z działalnością gospodarczą	35,53 zł za m²
Grunty związane z działalnością gospodarczą	1,45 zł za m²
Pozostałe grunty	0,77 zł za m²
Budowle	2% wartości

Różnica jest kolosalna. Przy stawkach maksymalnych za mieszkanie o powierzchni 50 m² z zastosowaniem stawki mieszkaniowej zapłacisz około 62,50 zł rocznie. To samo mieszkanie zakwalifikowane jako związane z działalnością gospodarczą oznacza już 1 776,50 zł rocznie - czyli prawie 28 razy więcej.

Pamiętaj, że to stawki maksymalne. Twoja gmina może ustalić niższe wartości. Aktualne stawki znajdziesz w Biuletynie Informacji Publicznej swojego urzędu miasta lub gminy albo w uchwale rady gminy.

Podatek od nieruchomości a wynajem mieszkania

To obszar, który budzi najwięcej wątpliwości wśród właścicieli wynajmowanych lokali. Zasady nie są intuicyjne i przez lata organy podatkowe oraz sądy wydawały rozbieżne interpretacje.

Najem długoterminowy - dobra wiadomość

Przełomowe znaczenie ma stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego, które jest korzystne dla właścicieli. Według NSA, jeśli wynajmujesz mieszkanie na cele mieszkaniowe (czyli lokator zaspokaja tam swoje podstawowe potrzeby mieszkaniowe), obowiązuje Cię niższa stawka mieszkaniowa - nawet jeśli sam prowadzisz działalność gospodarczą.

Kluczowe jest to, że nieruchomość jest “zajęta na cele mieszkalne” przez najemcę. W takiej sytuacji nie ma podstaw do stosowania podwyższonej stawki biznesowej.

Najem krótkoterminowy - uwaga na pułapkę

Zupełnie inaczej może wyglądać sytuacja przy wynajmie krótkoterminowym przez platformy typu Booking.com czy Airbnb. Taki najem - powtarzający się, zorganizowany i nastawiony na zysk - może być traktowany przez organy podatkowe jako działalność gospodarcza. W konsekwencji Twoje mieszkanie może zostać opodatkowane stawką biznesową (35,53 zł za m² zamiast 1,25 zł przy stawkach maksymalnych).

Kluczowe jest faktyczne wykorzystanie lokalu: czy najem ma charakter ciągły i zorganizowany, czy lokal jest stale dostępny dla gości, jak wygląda model biznesowy. Organy podatkowe oceniają całość okoliczności. Jeśli prowadzisz regularny wynajem krótkoterminowy w miejscowości turystycznej, istnieje wysokie ryzyko zakwalifikowania nieruchomości jako związanej z działalnością gospodarczą.

Warto też wiedzieć, że czasowe zamieszkiwanie właściciela w lokalu (np. poza sezonem) niekoniecznie zmienia kwalifikację, jeśli przez większość roku nieruchomość służy celom zarobkowym. Każdy przypadek jest jednak oceniany indywidualnie.

Jak rozliczać podatek z najemcą?

Choć formalnie podatnikiem pozostajesz Ty, nic nie stoi na przeszkodzie, by uwzględnić podatek od nieruchomości w kalkulacji czynszu. Możesz też ustalić z najemcą wewnętrzne rozliczenie. Pamiętaj tylko, że te ustalenia nie zwalniają Cię z odpowiedzialności wobec urzędu - jeśli najemca nie zapłaci, urząd i tak przyjdzie po pieniądze do Ciebie.

Jak wypełnić formularz IN-1 - instrukcja krok po kroku

Ministerstwo Finansów udostępnia oficjalną broszurę z instrukcją wypełniania formularzy. Znajdziesz ją na stronie podatki.gov.pl (PDF).

Zanim zaczniesz wypełniać formularz, przygotuj niezbędne dokumenty: akt notarialny lub wypis z księgi wieczystej, dane z ewidencji gruntów i budynków oraz swój numer PESEL lub NIP. Będziesz potrzebować dokładnych informacji o powierzchniach - zarówno użytkowej budynku, jak i gruntu.

Formularz IN-1 składa się z kilku części oznaczonych literami.

W części A wpisujesz nazwę gminy, do której kierujesz informację, oraz zaznaczasz cel złożenia - czy to pierwsza informacja, czy korekta.

Część B to Twoje dane identyfikacyjne: imię, nazwisko, PESEL lub NIP, adres zamieszkania. Jeśli składasz razem z małżonkiem, wystarczy podać dane jednego z was.

Część C jest najważniejsza - tutaj wykazujesz powierzchnie podlegające opodatkowaniu. Grunty podajesz w metrach kwadratowych, budynki według powierzchni użytkowej. Pamiętaj o zasadach: powierzchnię mierzy się po wewnętrznej długości ścian, pomieszczenia o wysokości 1,40-2,20 m liczysz w 50%, a poniżej 1,40 m pomijasz całkowicie. Powierzchnie zaokrąglasz do pełnych metrów kwadratowych.

Część D dotyczy ewentualnych zwolnień - jeśli Twoja nieruchomość kwalifikuje się do zwolnienia (np. zabytek), wypełniasz tę sekcję.

W częściach E i F podajesz liczbę załączników i dane kontaktowe. Na końcu podpisujesz formularz i wpisujesz datę.

Najczęstsze błędy przy wypełnianiu

Właściciele najczęściej mylą się przy zaokrąglaniu powierzchni, pomijają udział w gruncie wspólnym (jeśli mieszkanie jest w bloku), błędnie klasyfikują garaż lub nie aktualizują danych po remoncie czy rozbudowie. Każdy z tych błędów może skutkować nieprawidłowym naliczeniem podatku.

Korekta deklaracji - kiedy i jak?

Jeśli w trakcie roku zmieni się coś w Twojej nieruchomości - sprzedasz część działki, rozbudujesz dom, zmienisz sposób użytkowania - masz 14 dni na złożenie korekty. Dotyczy to zarówno IN-1, jak i DN-1.

W formularzu korekty zaznaczasz odpowiedni cel złożenia i wpisujesz aktualne dane. Nie musisz dołączać szczegółowego wyjaśnienia, ale warto zachować dokumenty potwierdzające zmianę na wypadek kontroli.

Co jeśli się spóźnisz? Urząd może wymierzyć podatek decyzją i nałożyć grzywnę w formie mandatu skarbowego. W praktyce urzędy częściej skupiają się na ściągnięciu należnego podatku niż na karaniu, ale lepiej nie testować ich cierpliwości. Zawsze bezpieczniej złożyć korektę z opóźnieniem niż czekać na konsekwencje.

Formularze i załączniki - kompletna lista

Zanim zaczniesz wypełniać dokumenty, upewnij się, że masz właściwe formularze. Oto pełna lista druków związanych z podatkiem od nieruchomości:

Dla osób fizycznych (IN-1):

• IN-1 - Informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych
• ZIN-1 - Załącznik: dane o przedmiotach opodatkowania podlegających opodatkowaniu
• ZIN-2 - Załącznik: dane o przedmiotach opodatkowania zwolnionych z opodatkowania
• ZIN-3 - Załącznik: dane pozostałych podatników (przy współwłasności)

Dla osób prawnych i spółek (DN-1):

• DN-1 - Deklaracja na podatek od nieruchomości
• ZDN-1 - Załącznik: dane o przedmiotach opodatkowania podlegających opodatkowaniu
• ZDN-2 - Załącznik: dane o przedmiotach opodatkowania zwolnionych z opodatkowania

Wszystkie formularze pobierzesz ze strony podatki.gov.pl/podatki-lokalne/formularze-podatki-lokalne lub z Biuletynu Informacji Publicznej swojej gminy.

Sposoby składania deklaracji

Masz do wyboru kilka opcji. Tradycyjnie możesz złożyć formularz osobiście w urzędzie gminy lub wysłać listem poleconym. Coraz więcej gmin umożliwia też składanie deklaracji elektronicznie przez platformę ePUAP lub własne systemy. Do złożenia e-deklaracji potrzebujesz profilu zaufanego lub kwalifikowanego podpisu elektronicznego.

Elektroniczne składanie ma sporo zalet: masz pewność, że dokument dotrze na czas, a sprawy załatwiane online są często rozpatrywane szybciej.

Zarządzanie podatkami przy wielu nieruchomościach

Jeśli posiadasz kilka mieszkań lub domów, sprawy się komplikują. Dla nieruchomości położonych w tej samej gminie składasz jedną zbiorczą deklarację. Ale jeśli masz lokale w różnych miastach, musisz złożyć osobne deklaracje do każdego urzędu.

Przy większym portfolio łatwo przeoczyć termin lub pomylić dane. Warto prowadzić własną ewidencję nieruchomości z zaznaczonymi terminami i kwotami. Możesz też skorzystać z narzędzi do zarządzania najmem, które automatycznie przypominają o zbliżających się terminach podatkowych.

Najczęstsze pytania

Czy muszę co roku składać IN-1?

Nie. Osoby fizyczne składają informację IN-1 tylko raz - przy nabyciu nieruchomości - i aktualizują ją tylko wtedy, gdy zajdą zmiany. Coroczny obowiązek składania deklaracji dotyczy wyłącznie formularza DN-1 dla osób prawnych.

Co jeśli spóźnię się z deklaracją?

Urząd może sam wymierzyć podatek decyzją i dodatkowo nałożyć grzywnę. Lepiej złożyć z opóźnieniem niż wcale - pokazuje to dobrą wolę i może wpłynąć na łagodniejsze potraktowanie.

Czy podatek od nieruchomości można odliczyć od dochodu z najmu?

Przy ryczałcie ewidencjonowanym, który jest obecnie jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego, nie odliczasz żadnych kosztów. Możesz jednak wkalkulować podatek od nieruchomości w wysokość czynszu, który pobierasz od najemcy.

Kto płaci podatek przy współwłasności małżeńskiej?

W formularzu IN-1 podajesz dane jednego z małżonków jako głównego podatnika. Pozostałych współwłaścicieli (w tym małżonka) wykazujesz w załączniku ZIN-3. Decyzja o wysokości podatku zostanie doręczona obojgu i oboje ponosicie solidarną odpowiedzialność za jego zapłatę.

Gdzie znajdę aktualne stawki dla mojej gminy?

W Biuletynie Informacji Publicznej (BIP) Twojego urzędu miasta lub gminy. Szukaj uchwały rady gminy w sprawie określenia wysokości stawek podatku od nieruchomości na 2026 rok.

Checklista przed złożeniem deklaracji

Zanim wyślesz formularz, upewnij się, że wszystko jest w porządku:

• Sprawdziłem aktualne stawki w mojej gminie
• Wybrałem właściwy formularz (IN-1 dla osoby fizycznej, DN-1 dla firmy)
• Przygotowałem dane z aktu notarialnego lub księgi wieczystej
• Obliczyłem powierzchnie użytkowe i zaokrągliłem do pełnych metrów
• Uwzględniłem udział w gruncie wspólnym (przy mieszkaniu w bloku)
• Sprawdziłem, czy sposób najmu nie zmienia stawki podatku
• Dołączyłem wymagane załączniki (ZIN-1 lub ZDN-1)
• Dotrzymuję terminu (31 stycznia dla DN-1 / 14 dni od zdarzenia dla IN-1)
• Podpisałem formularz i wpisałem datę

Podsumowanie

Podatek od nieruchomości to obowiązek, którego nie da się uniknąć, ale można go sprawnie zorganizować. Najważniejsze to pamiętać o terminach, wybrać właściwy formularz i dokładnie sprawdzić, czy sposób wykorzystania nieruchomości (szczególnie przy wynajmie) nie wpływa na wysokość stawki.

Jeśli zarządzasz wieloma lokalami, szczególnie w różnych gminach, warto zainwestować w system, który pomoże Ci śledzić terminy i uporządkować dokumentację. Apartemo automatycznie przypomina o kluczowych datach podatkowych i pozwala trzymać wszystkie informacje o nieruchomościach w jednym miejscu.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. W przypadku wątpliwości skonsultuj się z doradcą podatkowym lub pracownikiem urzędu gminy.