Podatek katastralny 2025: Projekt Lewicy i wpływ na zarządców nieruchomości

Podatek katastralny w Polsce 2025: Projekt Lewicy i wpływ na zarządców nieruchomości

Lewica zapowiedziała złożenie w grudniu 2025 roku projektu ustawy wprowadzającej podatek katastralny dla właścicieli co najmniej trzech nieruchomości. To potencjalnie największa zmiana w opodatkowaniu nieruchomości od lat, która może fundamentalnie zmienić rynek wynajmu w Polsce.

Dla zarządców nieruchomości, agencji nieruchomości i profesjonalnych inwestorów oznacza to konieczność przygotowania się na nową rzeczywistość podatkową. W tym artykule wyjaśniamy dokładnie, czym jest podatek katastralny, analizujemy najnowszy projekt Lewicy oraz przedstawiamy jego potencjalne konsekwencje dla branży zarządzania nieruchomościami.

Podatek katastralny - co to jest i jak działa?

Podatek katastralny to danina obliczana od wartości rynkowej nieruchomości, w przeciwieństwie do obecnego systemu w Polsce, gdzie podatek od nieruchomości naliczany jest od powierzchni. Nazwa pochodzi od “katastru nieruchomości” - rejestru zawierającego szczegółowe informacje o wszystkich nieruchomościach na danym terenie, który w Polsce funkcjonuje obecnie jako system ksiąg wieczystych.

W praktyce oznacza to fundamentalną zmianę sposobu opodatkowania. Obecnie właściciel 50-metrowego mieszkania w centrum Warszawy płaci około 60 złotych rocznie podatku od nieruchomości. Po wprowadzeniu podatku katastralnego, przy założeniu wartości mieszkania na poziomie 500 000 złotych i stawce 1%, roczny podatek wyniósłby 5000 złotych - jest to wzrost ponad 80-krotny.

Podstawowa różnica polega na tym, że podatek katastralny uwzględnia rzeczywistą wartość nieruchomości, która zależy od lokalizacji, standardu wykończenia, wieku budynku i sytuacji rynkowej. System ten premiuje właścicieli nieruchomości w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, jednocześnie znacząco obciążając posiadaczy drogich mieszkań w centrach miast.

Projekt Lewicy - szczegóły i założenia

Według informacji przekazanych przez RMF FM, projekt ustawy o podatku katastralnym przygotowywany przez Lewicę ma zostać złożony w Sejmie w grudniu 2025 roku. Nad dokumentem pracuje wiceminister gospodarki Tomasz Lewandowski, odpowiedzialny w resorcie za sprawy mieszkalnictwa. Będzie to projekt poselski, nie rządowy, co oznacza, że nie jest oficjalnym stanowiskiem całej koalicji rządzącej.

Kluczowym założeniem projektu Lewicy jest objęcie podatkiem katastralnym właścicieli posiadających minimum trzy nieruchomości. Oznacza to, że osoby posiadające mieszkanie główne oraz dodatkowo mieszkanie po rodzicach czy na wynajem, nie zostałyby objęte nowym podatkiem. Dopiero trzecia i kolejne nieruchomości podlegałyby opodatkowaniu według wartości.

Politycy Lewicy nie ujawnili jeszcze dokładnych stawek podatku w swoim projekcie. Na podstawie doświadczeń europejskich można szacować, że będą one oscylować w granicach 1-2% wartości nieruchomości rocznie. Poseł Tomasz Trela wspomniał w wywiadzie dla RMF24, że osobiście preferowałby wariant, w którym podatek byłby liczony dopiero od czwartej nieruchomości, co pokazuje, że nawet wewnątrz Lewicy trwa dyskusja o szczegółach projektu.

Główne cele wprowadzenia podatku katastralnego według Lewicy to ograniczenie spekulacji na rynku nieruchomości, zwiększenie dostępności mieszkań poprzez zmobilizowanie właścicieli pustostanów do ich wynajmu lub sprzedaży, oraz zapewnienie dodatkowych wpływów do budżetu państwa i samorządów. Lewica argumentuje, że obecny system, gdzie mieszkania traktowane są jako lokata kapitału praktycznie pozbawiona opodatkowania, jest niesprawiedliwy społecznie.

Konkurencyjny projekt partii Razem

Równolegle do projektu Lewicy, partia Razem przedstawiła własną propozycję podatku katastralnego z bardziej szczegółowymi zapisami. Projekt Razem przewiduje progresywną skalę opodatkowania: właściciele 3-5 mieszkań płaciliby 1% wartości nieruchomości rocznie, posiadacze 6-8 mieszkań - 2%, a ci z 9 i więcej nieruchomościami - 3% wartości.

Według szacunków partii Razem, podatek objąłby około 430 tysięcy podmiotów w Polsce, które łącznie posiadają około miliona nieruchomości mieszkalnych podlegających opodatkowaniu. Wartość nieruchomości miałaby być ustalana na podstawie danych z Rejestru Cen Nieruchomości, z coroczną aktualizacją według stanu na 1 stycznia.

Interesująco przedstawia się kwestia współwłasności w projekcie Razem - podatek obejmowałby również nieruchomości współwłasnościowe, co mogłoby znacząco rozszerzyć krąg podatników. Projekt przewiduje też zwolnienia dla samorządów terytorialnych, towarzystw budownictwa społecznego oraz społecznych inicjatyw mieszkaniowych.

Stanowiska pozostałych partii politycznych

Polska 2050 wyraża otwartość na wprowadzenie podatku od nadmiarowych lokali. Minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz proponowała wprowadzenie podatku katastralnego od trzeciego mieszkania z ulgami zależnymi od liczby dzieci w rodzinie. To pokazuje, że w ramach koalicji rządzącej istnieje przestrzeń do dyskusji o tym rozwiązaniu.

Koalicja Obywatelska i PSL nie zajęły jednoznacznego stanowiska w sprawie podatku katastralnego. Minister finansów Andrzej Domański wielokrotnie podkreślał, że Ministerstwo Finansów nie prowadzi prac nad wprowadzeniem takiego podatku, wskazując jednocześnie na problemy praktyczne, jak brak danych o liczbie posiadanych nieruchomości przez poszczególne osoby.

Prawo i Sprawiedliwość oraz Konfederacja zdecydowanie sprzeciwiają się wprowadzeniu podatku katastralnego. PiS argumentuje, że taki podatek mógłby doprowadzić do nadmiernego obciążenia gospodarstw domowych i ryzyka przymusowej sprzedaży mieszkań przez osoby mniej zamożne. Konfederacja z kolei widzi w podatku katastralnym naruszenie prawa własności i wolności gospodarczej.

Jak wygląda podatek katastralny w Europie?

Podatek katastralny funkcjonuje w większości krajów Unii Europejskiej, choć jego konstrukcja różni się w poszczególnych państwach. W Niemczech stawki wahają się od 0,26% do 1% wartości nieruchomości, przy czym każda gmina ma prawo samodzielnie kształtować wysokość obciążeń. System niemiecki przechodzi obecnie gruntowną reformę, ponieważ do niedawna opierał się na wycenach z lat 60. XX wieku.

Wielka Brytania stosuje system Council Tax z podziałem nieruchomości na 8 grup podatkowych. Dla najniżej wycenianych nieruchomości roczny podatek wynosi około 0,5% wartości, dla nieruchomości o średniej wartości - 1%. System brytyjski przewiduje liczne ulgi dla studentów, osób samotnych i niepełnosprawnych.

We Francji i Belgii podatek katastralny obliczany jest nie od wartości nieruchomości, ale od potencjalnego dochodu, jaki mogłaby ona wygenerować w ciągu roku. To interesujące podejście, które uwzględnia nie tylko wartość majątku, ale także jego dochodowość. Stawki są zróżnicowane lokalnie i stanowią istotne źródło dochodów samorządów.

W Estonii, która wprowadziła podatek katastralny już w 1993 roku, stawki wynoszą od 0,1% do 2,5% szacunkowej wartości gruntu rocznie. System estoński pokazuje, że nawet kraje postkomunistyczne mogą skutecznie wdrożyć i zarządzać podatkiem katastralnym.

Wpływ na rynek wynajmu mieszkań

Wprowadzenie podatku katastralnego może mieć znaczący wpływ na rynek wynajmu w Polsce. Obecnie szacuje się, że około 1,25 miliona mieszkań jest przeznaczonych na wynajem, co z dużym prawdopodobieństwem oznacza, że stanowią one drugie i kolejne nieruchomości w posiadaniu właścicieli.

W scenariuszu pesymistycznym właściciele przerzucą koszty podatku na najemców, co może skutkować wzrostem czynszów o 200-500 złotych miesięcznie. Część inwestorów może zdecydować się na wycofanie z rynku wynajmu, szczególnie ci posiadający mieszkania o niższej rentowności. To mogłoby doprowadzić do zmniejszenia podaży mieszkań na wynajem i paradoksalnie - do dalszego wzrostu czynszów.

Scenariusz optymistyczny zakłada, że podatek katastralny zmobilizuje właścicieli pustostanów do wprowadzenia ich na rynek wynajmu lub sprzedaży. Zwiększona podaż mogłaby ustabilizować lub nawet obniżyć czynsze. Dodatkowo, wyższe koszty utrzymania nieruchomości mogłyby skłonić część właścicieli do sprzedaży nadmiarowych lokali, co zwiększyłoby dostępność mieszkań dla osób chcących je kupić na własne potrzeby.

Konsekwencje dla zarządców nieruchomości

Dla profesjonalnych zarządców nieruchomości wprowadzenie podatku katastralnego może paradoksalnie oznaczać nowe możliwości biznesowe. Zwiększone obciążenia podatkowe skłonią właścicieli do maksymalizacji efektywności wynajmu, co przełoży się na większe zapotrzebowanie na profesjonalne usługi zarządzania.

Zarządcy będą musieli rozwinąć kompetencje w zakresie optymalizacji podatkowej i doradztwa. Klienci będą oczekiwać nie tylko sprawnego administrowania nieruchomościami, ale także strategicznego planowania portfela nieruchomości pod kątem minimalizacji obciążeń podatkowych przy jednoczesnej maksymalizacji przychodów.

Presja na obniżenie kosztów zarządzania będzie rosła, ponieważ właściciele będą szukać oszczędności kompensujących wyższe podatki. To może przyspieszyć konsolidację rynku - mali, nieefektywni zarządcy mogą zostać wyparci przez większe, bardziej wydajne firmy dysponujące nowoczesnymi systemami zarządzania jak Apartemo.

Kalkulacje dla konkretnych przypadków

Przyjrzyjmy się konkretnym przykładom, aby lepiej zrozumieć skalę potencjalnych obciążeń. Właściciel trzech mieszkań w Warszawie, każde o powierzchni 50 metrów kwadratowych i wartości 600 000 złotych, obecnie płaci około 180 złotych rocznie podatku od nieruchomości za wszystkie lokale. Po wprowadzeniu podatku katastralnego od trzeciej nieruchomości, przy stawce 1%, zapłaciłby 6000 złotych rocznie tylko za trzecie mieszkanie - to wzrost o ponad 3000%.

Dla średniego inwestora posiadającego 5 mieszkań o łącznej wartości 2 milionów złotych, roczny podatek katastralny przy stawce 1% wyniósłby 20 000 złotych za trzy mieszkania podlegające opodatkowaniu. Przy średnim czynszu 2500 złotych miesięcznie z jednego mieszkania, podatek pochłonąłby równowartość prawie 3 miesięcy przychodów z najmu.

Duże agencje zarządzające portfelem 50 czy 100 lokali musiałyby liczyć się z podatkiem sięgającym setek tysięcy złotych rocznie. Przy progresywnej skali zaproponowanej przez partię Razem, gdzie mieszkania powyżej dziewiątego opodatkowane byłyby stawką 3%, koszty mogłyby być jeszcze wyższe.

Strategie adaptacji do nowych realiów

Właściciele nieruchomości już teraz powinni rozpocząć przygotowania do potencjalnych zmian. Pierwszym krokiem jest dokładna analiza posiadanego portfela nieruchomości pod kątem rentowności każdego lokalu. Mieszkania generujące niskie przychody w stosunku do swojej wartości mogą stać się nierentowne po wprowadzeniu podatku katastralnego.

Warto rozważyć restrukturyzację własności - przeniesienie części nieruchomości na członków rodziny lub utworzenie struktur korporacyjnych. Każde z tych rozwiązań ma swoje wady i zalety, dlatego konieczna jest konsultacja z doradcą podatkowym i prawnym.

Maksymalizacja przychodów z wynajmu stanie się kluczowa. Oznacza to eliminację pustostanów, optymalizację czynszów do poziomu rynkowego oraz poprawę standardu lokali, aby uzasadnić wyższe stawki najmu. Profesjonalne zarządzanie najmem, wykorzystujące systemy automatyzacji jak Apartemo, może znacząco zwiększyć efektywność i obniżyć koszty operacyjne.

Wyzwania implementacyjne

Wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce wiązałoby się z ogromnymi wyzwaniami technicznymi i organizacyjnymi. Konieczne byłoby stworzenie centralnego rejestru nieruchomości z aktualnymi danymi o ich wartości rynkowej. Obecnie nie istnieje taka baza danych, a informacje są rozproszone między różnymi rejestrami.

Masowa wycena około 16 milionów nieruchomości mieszkalnych wymagałaby zaangażowania tysięcy rzeczoznawców majątkowych lub stworzenia automatycznych systemów wyceny opartych na algorytmach. Doświadczenia innych krajów pokazują, że proces ten może trwać latami i generować znaczne koszty.

System odwoławczy od wycen musiałby być sprawny i przejrzysty, aby uniknąć zalewu spraw sądowych. W Niemczech reforma systemu katastralnego trwa już kilka lat i wciąż napotyka na problemy techniczne i prawne.

Perspektywy wprowadzenia podatku w Polsce

Realność wprowadzenia podatku katastralnego w Polsce zależy od wielu czynników politycznych i społecznych. Projekt Lewicy, jako inicjatywa poselska, ma mniejsze szanse powodzenia niż gdyby był projektem rządowym. Brak jednoznacznego poparcia ze strony głównych partii koalicyjnych dodatkowo zmniejsza prawdopodobieństwo szybkiego uchwalenia ustawy.

Międzynarodowy Fundusz Walutowy i OECD od lat rekomendują Polsce wprowadzenie podatku katastralnego, argumentując, że obecny system powoduje utratę potencjalnych dochodów fiskalnych. Presja międzynarodowa może w dłuższej perspektywie skłonić polski rząd do podjęcia działań w tym kierunku.

Opór społeczny pozostaje główną barierą. Podatek katastralny jest niepopularny wśród wyborców, szczególnie klasy średniej posiadającej dodatkowe mieszkania jako zabezpieczenie emerytalne. Każda partia wprowadzająca taki podatek ryzykuje utratę poparcia w kolejnych wyborach.

Podsumowanie i rekomendacje

Podatek katastralny to temat, który będzie powracał w debacie publicznej. Choć projekt Lewicy ma obecnie ograniczone szanse na szybkie uchwalenie, presja na zwiększenie wpływów budżetowych i uporządkowanie rynku nieruchomości może w perspektywie kilku lat doprowadzić do wprowadzenia jakiejś formy tego podatku.

Dla zarządców nieruchomości i właścicieli mieszkań na wynajem kluczowe jest śledzenie rozwoju sytuacji i przygotowanie strategii adaptacyjnych. Profesjonalizacja zarządzania najmem, optymalizacja kosztów i maksymalizacja przychodów staną się jeszcze ważniejsze niż obecnie.

Platformy technologiczne wspierające zarządzanie nieruchomościami, takie jak Apartemo, mogą odegrać kluczową rolę w adaptacji do nowych realiów. Automatyzacja procesów, szczegółowa analityka przychodów i kosztów oraz sprawna komunikacja z najemcami pozwolą zachować rentowność nawet przy wyższych obciążeniach podatkowych.

Niezależnie od tego, czy i kiedy podatek katastralny zostanie wprowadzony, polski rynek nieruchomości czekają zmiany. Ci, którzy przygotują się zawczasu, będą w najlepszej pozycji, aby przekuć wyzwania w nowe możliwości biznesowe.

Ostatnia aktualizacja: 26 listopada 2025

Źródła: RMF FM, Rzeczpospolita, PropertyNews.pl, Money.pl, Ministerstwo Finansów