Regulacje najmu krótkoterminowego w Polsce 2026: Co musisz wiedzieć jako właściciel mieszkania

Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce stoi u progu największych zmian od czasu pojawienia się platform takich jak Airbnb czy Booking.com. Ministerstwo Sportu i Turystyki przygotowało projekt ustawy UC135 o zmianie ustawy o usługach hotelarskich, który ma uporządkować wynajem na doby i dostosować polskie przepisy do unijnego rozporządzenia STR. Dla właścicieli mieszkań oznacza to nowe obowiązki, rejestracje i potencjalne ograniczenia działalności.

W tym artykule przeanalizujemy, co dokładnie zmieni się w polskim prawie, jak wyglądają regulacje w innych europejskich miastach (Barcelona, Amsterdam, Paryż, Lizbona) oraz z jakimi wyzwaniami będziesz musiał się zmierzyć jako właściciel mieszkania na wynajem krótkoterminowy.

Dlaczego rząd reguluje najem krótkoterminowy?

Dynamiczny rozwój platform rezerwacyjnych całkowicie zmienił krajobraz wynajmu mieszkań w Polsce. To, co dekadę temu było niszowym sposobem zarabiania na nieruchomości, dziś stanowi znaczący segment rynku – z realnymi konsekwencjami dla dostępności i cen mieszkań w dużych miastach.

Według danych Airbnb, w 2024 roku z platformy skorzystało w Polsce ponad 1,8 miliona gości, którzy zostawili łącznie 2,5 miliarda złotych. Większość ofert (73%) pochodziła od właścicieli jednego lokalu, zarabiających średnio około 8,3 tysiąca złotych rocznie.

Skala zjawiska ma jednak poważne skutki uboczne. W Krakowie aż 20% mieszkań na Starym Mieście jest przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy. Powoduje to wzrost czynszów dla najemców długoterminowych, częste rotacje turystów uciążliwe dla lokalnych społeczności oraz nieuczciwą konkurencję wobec hoteli objętych ścisłymi regulacjami.

Bezpośrednim impulsem do napisania polskiej ustawy było rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 roku. Nakłada ono na państwa członkowskie obowiązek gromadzenia i udostępniania danych o usługach krótkoterminowego najmu. Termin wdrożenia przepisów to 20 maja 2026 roku.

Co zmieni się w polskim prawie? Kluczowe elementy projektu ustawy

1. Najem krótkoterminowy = usługa hotelarska

Projekt precyzuje, że usługa trwająca nie dłużej niż 30 dni będzie traktowana jako usługa hotelarska. To fundamentalna zmiana, która pociąga za sobą szereg wymogów formalnych i bezpieczeństwa.

2. CWTON: jak dostać numer identyfikacyjny i gdzie go podawać?

Największą nowością będzie stworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), który zastąpi obecne gminne ewidencje. Każdy właściciel mieszkania lub domu wynajmowanego na doby będzie musiał uzyskać od gminy indywidualny numer identyfikacyjny. Bez tego numeru oferta nie będzie mogła trafić na platformy rezerwacyjne.

Numer ID będziesz musiał podawać:

We wszystkich ofertach na Airbnb, Booking i innych platformach
W regulaminie porządkowym lokalu
Na żądanie organów kontrolnych

💡 Wskazówka: Numer identyfikacyjny CWTON możesz dodać do profilu nieruchomości w Apartemo, dzięki czemu będzie zawsze pod ręką – przy generowaniu dokumentów, aktualizacji ofert czy podczas kontroli.

3. Obowiązkowy regulamin porządkowy

Każdy lokal na wynajem krótkoterminowy będzie musiał posiadać wyraźnie widoczny dla gości regulamin porządkowy zawierający:

Dane kontaktowe osoby odpowiedzialnej za lokal
Godziny ciszy nocnej
Zasady bezpieczeństwa małoletnich

Dzięki temu nie będzie wymówek, że goście nie wiedzieli, jakie reguły obowiązują w budynku, a mieszkańcy będą wiedzieć, do kogo konkretnie mogą zgłaszać uwagi.

💡 Wskazówka: W aplikacji Apartemo, dzięki szablonom dokumentów, możesz wygenerować regulamin porządkowy automatycznie dla wszystkich swoich nieruchomości – oszczędzając czas i mając pewność, że dokument spełnia wymogi ustawy.

4. Strefy zakazu najmu krótkoterminowego

Gminy otrzymają prawo do wyznaczania specjalnych stref, w których najem krótkoterminowy w obiektach innych niż hotele czy pensjonaty będzie całkowicie zakazany. To odpowiedź na problemy miast turystycznych takich jak Kraków czy Gdańsk – nie tylko na niekontrolowany ruch turystyczny, ale także na gwałtowny wzrost cen mieszkań wywołany przez inwestorów skupujących lokale pod najem krótkoterminowy.

5. Limity ppoż.: 6 lokali i 30 miejsc – co to znaczy w praktyce?

Uproszczone wymogi przeciwpożarowe będą dotyczyć tylko tych budynków, w których najem krótkoterminowy prowadzony jest w maksymalnie sześciu lokalach, a łączna liczba miejsc noclegowych nie przekracza 30.

Jeśli te warunki nie będą spełnione, obowiązywać będą pełne wymagania właściwe dla hoteli – co w przypadku typowych budynków mieszkalnych będzie praktycznie niemożliwe do wykonania. To może być prawdziwy „game changer” dla właścicieli wielu lokali w jednym bloku.

W praktyce oznacza to:

Masz 2-3 mieszkania w różnych budynkach? Prawdopodobnie nie odczujesz zmian
Zarządzasz 10+ lokalami w jednym bloku? Musisz liczyć się z poważnymi ograniczeniami lub pełnymi wymogami hotelowymi

6. Uprawnienia wspólnot mieszkaniowych

W projekcie rządowym wspólnoty mieszkaniowe nie otrzymają prawa blokowania najmu krótkoterminowego, ale zyskają możliwość wnioskowania o kontrole lokali wynajmowanych na doby. W przypadku stwierdzenia naruszeń lub braku możliwości przeprowadzenia kontroli obiekt może zostać wykreślony z ewidencji.

Warto jednak śledzić konkurencyjny projekt poselski (Polska 2050), który zakłada, że do prowadzenia najmu krótkoterminowego potrzebna będzie uprzednia zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Ostateczny kształt przepisów poznamy dopiero po zakończeniu prac legislacyjnych.

7. Próg rejestracji działalności – kiedy stajesz się przedsiębiorcą turystycznym?

Właściciele, których miesięczne przychody z najmu krótkoterminowego przekroczą 75% płacy minimalnej, będą zobowiązani do rejestracji i formalnego uznania za przedsiębiorców turystycznych.

Przykładowe kalkulacje (na podstawie płacy minimalnej ~4666 zł brutto):

Próg miesięczny	Obliczenie
75% płacy minimalnej	4666 zł × 0,75 = ~3500 zł/miesiąc

Co to oznacza w praktyce?

Scenariusz	Przychód miesięczny	Status
1 mieszkanie, 10 noclegów × 300 zł	3000 zł	✅ Poniżej progu – bez obowiązku rejestracji
1 mieszkanie, 15 noclegów × 250 zł	3750 zł	⚠️ Powyżej progu – obowiązek rejestracji
2 mieszkania, łącznie 20 noclegów × 200 zł	4000 zł	⚠️ Powyżej progu – obowiązek rejestracji
Sezonowy wynajem (tylko wakacje)	Zależy od miesiąca	Sprawdź każdy miesiąc osobno

Konsekwencje przekroczenia progu:

Obowiązek rejestracji jako przedsiębiorca turystyczny
Wpis do CWTON z pełną dokumentacją
Podleganie kontrolom i wymogom ustawy
Obowiązek posiadania regulaminu porządkowego

⚠️ Uwaga: Płaca minimalna zmienia się co roku. Sprawdź aktualną wartość na stronie gov.pl przed obliczeniem swojego progu. W 2026 roku próg może wynieść około 3500-3800 zł miesięcznie.

Timeline regulacji – kluczowe daty

Data	Co się dzieje
I kwartał 2026	Planowane przyjęcie projektu przez Radę Ministrów
20 maja 2026	Deadline UE – obowiązkowy system ewidencji, raportowanie danych z platform
2026–2030	Okres przejściowy – dostosowanie do nowych wymogów
1 stycznia 2031	Pełne wymogi ppoż. – bez wyjątków

Jak wyglądają regulacje za granicą? Lekcje z Europy

Polska nie jest pierwszym krajem, który mierzy się z regulacją najmu krótkoterminowego. Doświadczenia innych europejskich miast pokazują różne podejścia – od całkowitych zakazów po systemy limitów czasowych. Co ważne, efekty tych regulacji bywają zaskakujące.

Barcelona – najbardziej radykalne podejście w Europie

Barcelona stosuje najbardziej agresywną politykę w Europie. W marcu 2025 roku hiszpański Trybunał Konstytucyjny potwierdził plan miasta dotyczący całkowitego wycofania wszystkich licencji na najem krótkoterminowy do listopada 2028 roku.

Co to oznacza w praktyce? Miasto przestało wydawać nowe licencje STR już w 2014 roku. Do 2028 roku wszystkie istniejące 10 000 licencji wygasną i nie zostaną odnowione. Od 2029 roku żadne mieszkanie nie będzie mogło być wynajmowane turystom na krótkie pobyty.

Burmistrz Jaume Collboni argumentuje to ochroną rynku mieszkaniowego. Mimo to ceny najmu w Barcelonie wzrosły o 70% w ciągu dekady, a ceny zakupu mieszkań o 60% – pomimo ograniczeń. To pokazuje, że najem krótkoterminowy jest tylko jednym z wielu czynników wpływających na rynek nieruchomości.

Amsterdam – limit 30 nocy rocznie

Amsterdam wprowadził limit wynajmu krótkoterminowego do 30 nocy rocznie. Dodatkowo nieruchomość musi być głównym miejscem zamieszkania właściciela, wymagane jest corocznie odnawiane pozwolenie, a w trzech dzielnicach obowiązywał czasowy całkowity zakaz (później uchylony przez sąd).

Efekty? Liczba ofert na Airbnb spadła o 54% między 2019 a 2024 rokiem. Jednak czynsze wzrosły w tym samym okresie o ponad jedną trzecią – szybciej niż średnia krajowa w Holandii (13%).

Paryż – ograniczenia czasowe trudne do egzekwowania

Paryż stosuje limit 120 dni rocznie dla głównych rezydencji oraz wymóg rejestracji z numerem identyfikacyjnym. Badania pokazują jednak, że egzekwowanie ograniczeń czasowych jest bardzo trudne. W rezultacie w Paryżu nadal funkcjonuje wiele nielegalnych ofert, a średnioterminowe wynajmy (od miesiąca do roku) stanowią już 20% ofert Airbnb – omijając regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego.

Lizbona – zwrot w polityce

Przypadek Lizbony jest szczególnie pouczający. Miasto wprowadziło ogólnomiejskie moratorium na nowe licencje w 2019 roku. Po pięciu latach władze miasta odwróciły te zasady w grudniu 2024 roku. Dlaczego? Dane pokazały, że ograniczenia nie przyniosły oczekiwanych efektów – roczny wzrost cen sprzedaży mieszkań prawie się podwoił, a wzrost czynszów przyspieszył z 5,7% do 9,2% rocznie.

Nowe zasady pozwalają na najem krótkoterminowy do 10% lokalnych zasobów mieszkaniowych.

Turcja (Stambuł) – najsurowsze wymagania

Od 1 stycznia 2024 roku Turcja wymaga zgody wszystkich sąsiadów w budynku na prowadzenie najmu krótkoterminowego, limitu 100 dni rocznie oraz oficjalnego pozwolenia rządowego z tabliczką przy wejściu.

Efekt? Podaż mieszkań na wynajem krótkoterminowy w Stambule spadła o 37,9% w ciągu pierwszego roku obowiązywania przepisów.

Co wynika z tych doświadczeń?

Analiza porównawcza regulacji europejskich prowadzi do kilku wniosków. Po pierwsze, restrykcje same w sobie nie rozwiązują problemu dostępności mieszkań – Barcelona i Amsterdam pokazują, że ceny rosną mimo ograniczeń. Po drugie, egzekwowanie przepisów jest kluczowe – Paryż dowodzi, że słabo egzekwowane regulacje prowadzą do szarej strefy. Po trzecie, zbyt surowe przepisy mogą być cofnięte – Lizbona i Berlin (zakaz uchylony w 2018) pokazują, że miasta mogą zmieniać kurs. Wreszcie wymóg zgody sąsiadów jest bardzo skuteczny – Turcja osiągnęła dramatyczny spadek podaży.

Polski projekt wydaje się łączyć elementy różnych modeli: centralną rejestrację (jak planuje UE), strefy zakazu (jak Barcelona), wymogi bezpieczeństwa (jak wiele krajów) oraz uprawnienia wspólnot do wnioskowania o kontrole (łagodniejsza wersja modelu tureckiego).

Czy muszę rejestrować mieszkanie na Airbnb od 2026?

Tak. Od maja 2026 roku każdy lokal wynajmowany krótkoterminowo (do 30 dni) musi być zarejestrowany w CWTON. Dotyczy to wszystkich platform – Airbnb, Booking.com, Nocowanie.pl i innych.

Kogo obejmuje obowiązek rejestracji:

Właścicieli mieszkań wynajmujących na doby
Osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej (to nowość!)
Przedsiębiorców i rolników świadczących usługi noclegowe
Właścicieli domów jednorodzinnych na wynajem turystyczny

Czego wymaga rejestracja:

Zgłoszenie obiektu do gminy
Przedłożenie regulaminu porządkowego
Oświadczenie (pod rygorem odpowiedzialności karnej) o spełnieniu wymogów sanitarnych i ppoż.
Uzyskanie indywidualnego numeru ID

Co grozi za brak rejestracji:

Wysokie kary administracyjne
Usunięcie oferty z platform rezerwacyjnych
Zakaz świadczenia usług hotelarskich

Z czym będziesz musiał się zmierzyć jako właściciel?

Wyzwanie 1: Rejestracja i ewidencja

Każdy lokal będzie wymagał wpisu do Centralnego Wykazu z indywidualnym numerem identyfikacyjnym. Numer ten będzie musiał być widoczny we wszystkich ofertach na platformach rezerwacyjnych.

Wyzwanie 2: Spełnienie wymogów lokalowych

Minimalne standardy obejmują łóżko dla każdego gościa, wieszak na ubrania, krzesło, dostęp do wody pitnej, łazienkę z podstawowym wyposażeniem oraz ciepłą wodę. Choć wymagania nie wydają się wygórowane, pozwolą wyeliminować obiekty o rażąco niskim standardzie.

Wyzwanie 3: Bezpieczeństwo przeciwpożarowe

To potencjalnie największe wyzwanie. Jeśli w Twoim budynku działa więcej niż 6 lokali na wynajem krótkoterminowy lub łączna liczba miejsc noclegowych przekracza 30, będziesz musiał spełnić pełne wymogi hotelowe – gaśnice, oznakowane drogi ewakuacyjne, instrukcje ppoż., a potencjalnie znacznie więcej.

Wyzwanie 4: Relacje ze wspólnotą

Wspólnoty mieszkaniowe będą mogły wnioskować o kontrole Twojego lokalu. Warto już teraz zadbać o dobre relacje z sąsiadami i transparentność działalności.

Wyzwanie 5: Dokumentacja i raportowanie

Od maja 2026 roku platformy będą przekazywać dane o Twoich przychodach do krajowego systemu. Przygotuj się na pełną transparentność finansową.

Wyzwanie 6: Ryzyko stref zakazu

Jeśli Twoja nieruchomość znajduje się w atrakcyjnej turystycznie lokalizacji, istnieje ryzyko, że gmina wyznaczy ją jako strefę wolną od najmu krótkoterminowego. Warto śledzić plany lokalnych władz.

Co możesz zrobić już teraz?

Opcja 1: Przygotuj się na regulacje

Jeśli planujesz kontynuować najem krótkoterminowy, zacznij przygotowania już teraz. Sprawdź, czy Twój lokal spełnia podstawowe wymogi bezpieczeństwa. Przygotuj regulamin porządkowy. Nawiąż dialog ze wspólnotą mieszkaniową. Śledź prace legislacyjne i decyzje lokalnych władz.

Opcja 2: Rozważ przejście na najem długoterminowy

Dla wielu właścicieli nadchodzące regulacje mogą być impulsem do zmiany modelu biznesowego. Najem długoterminowy oferuje stabilność i przewidywalność przychodów, brak ryzyka regulacyjnego związanego ze strefami zakazu, prostsze wymogi prawne oraz mniejsze koszty operacyjne (bez sprzątania po każdym gościu, bez obsługi rezerwacji).

Jeśli rozważasz taką zmianę, warto zainwestować w profesjonalne narzędzia do zarządzania najmem. System obsługi najmu (SON) Apartemo automatyzuje przypomnienia o płatnościach, generuje umowy i daje Ci pełną kontrolę nad portfelem nieruchomości – niezależnie od tego, czy zarządzasz jednym mieszkaniem czy pięćdziesięcioma.

Opcja 3: Dywersyfikacja

Rozważ model mieszany – część lokali na najem długoterminowy (stabilność), część na średnioterminowy (studenci, pracownicy delegowani), a część na krótkoterminowy (jeśli regulacje na to pozwolą).

Nie zapomnij o KSeF

Niezależnie od tego, jaki model najmu wybierzesz, od 2026 roku czeka Cię kolejna zmiana – obowiązkowy Krajowy System e-Faktur (KSeF). Jeśli wynajmujesz firmom lub przedsiębiorcom, faktury będą musiały trafiać do systemu elektronicznego.

Dowiedz się więcej o KSeF w kontekście najmu nieruchomości i jak się przygotować na te zmiany.

Podsumowanie

Regulacje najmu krótkoterminowego w Polsce są nieuniknione – wynikają z wymogów UE i presji społecznej. Doświadczenia innych europejskich miast pokazują, że same restrykcje nie rozwiązują problemów mieszkaniowych, ale mogą znacząco wpłynąć na opłacalność i dostępność tej formy działalności.

Dla właścicieli mieszkań nadchodzące lata będą czasem adaptacji. Ci, którzy wcześnie przygotują się na nowe wymogi lub świadomie zdecydują się na zmianę modelu biznesowego, wyjdą z tej transformacji silniejsi.

Kluczowe daty do zapamiętania: maj 2026 (wymogi UE, raportowanie z platform) oraz styczeń 2031 (pełne wymogi ppoż.). Masz jeszcze czas na przygotowania – wykorzystaj go mądrze.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy najem krótkoterminowy będzie zakazany w Polsce?

Nie. Ustawa UC135 nie zakazuje wynajmu na doby, ale wprowadza obowiązek rejestracji w Centralnym Wykazie (CWTON), wymogi bezpieczeństwa i daje gminom możliwość wyznaczania stref zakazu w określonych lokalizacjach.

Kiedy wchodzą w życie nowe przepisy o najmie krótkoterminowym?

Kluczowe daty to: maj 2026 (wymogi UE dotyczące ewidencji), styczeń 2029 (strefy zakazu) oraz styczeń 2031 (pełne wymogi przeciwpożarowe). Rząd planuje przyjąć projekt UC135 w I kwartale 2026.

Czy wspólnota mieszkaniowa może zakazać wynajmu na Airbnb?

W projekcie rządowym wspólnoty nie mają prawa blokowania najmu krótkoterminowego, ale mogą wnioskować o kontrolę lokalu. Konkurencyjny projekt poselski (Polska 2050) przewiduje jednak wymóg zgody wspólnoty.

Ile lokali można wynajmować krótkoterminowo w jednym budynku?

Projekt UC135 wprowadza limit 6 lokali i 30 miejsc noclegowych w budynku. Po przekroczeniu tych progów obowiązują pełne wymogi hotelowe, co w praktyce może uniemożliwić prowadzenie działalności.

Czy muszę rejestrować mieszkanie wynajmowane przez Airbnb?

Tak. Od maja 2026 roku każdy lokal na wynajem krótkoterminowy (do 30 dni) będzie musiał być zarejestrowany w CWTON i posiadać indywidualny numer identyfikacyjny. Bez tego numeru oferta nie będzie mogła być publikowana na platformach.

Jakie kary grożą za wynajem bez rejestracji?

Projekt przewiduje wysokie kary administracyjne za naruszenie obowiązków ewidencyjnych oraz możliwość wykreślenia obiektu z rejestru z rocznym zakazem ponownego wpisu.

Od jakiego przychodu muszę się zarejestrować jako przedsiębiorca turystyczny?

Obowiązek rejestracji powstaje, gdy Twoje miesięczne przychody z najmu krótkoterminowego przekroczą 75% płacy minimalnej. Przy płacy minimalnej ~4666 zł brutto próg wynosi około 3500 zł miesięcznie. Przykład: jeśli wynajmujesz mieszkanie na 15 noclegów w miesiącu po 250 zł za noc (3750 zł przychodu), musisz się zarejestrować.

Czy próg 75% płacy minimalnej dotyczy każdego mieszkania osobno?

Nie. Próg dotyczy łącznych miesięcznych przychodów ze wszystkich lokali wynajmowanych krótkoterminowo. Jeśli masz 3 mieszkania i każde generuje 1500 zł miesięcznie (łącznie 4500 zł), przekraczasz próg i musisz się zarejestrować.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny na grudzień 2025. Ostateczny kształt przepisów może ulec zmianie w toku prac legislacyjnych.

Źródła:

Projekt ustawy UC135 – Gov.pl
Rozporządzenie UE 2024/1028 w sprawie najmu krótkoterminowego
Rzeczpospolita, Prawo.pl – artykuły o regulacjach najmu krótkoterminowego (grudzień 2025)

Najem krótkoterminowy 2026: UC135, CWTON, strefy zakazu – co się zmieni