Styczeń to ważny miesiąc dla każdego właściciela mieszkania na wynajem. Właśnie wtedy Prezes GUS ogłasza średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych, który określa maksymalną wysokość waloryzacji czynszu. W styczniu 2026 roku spodziewamy się, że GUS ogłosi wskaźnik inflacji za 2025 rok na poziomie około 3,8%. To oznacza, że właściciele będą mogli podwyższyć czynsz maksymalnie o tę wartość w umowach długoterminowych. Po burzliwym okresie, gdy inflacja sięgała 14,4% w 2023 roku, 11,4% w 2024 roku, a w 2025 roku ustabilizowała się, przewidywana waloryzacja będzie już znacznie bardziej przewidywalna i łagodniejsza dla portfeli najemców.

👉 W skrócie: Prognozowany wskaźnik inflacji za 2025 rok to około 3,8% - o tyle będzie można podwyższyć czynsz w 2026 roku.

Waloryzacja to nie podwyżka - kluczowe różnice dla właścicieli

Zacznijmy od rozwiania najczęstszego nieporozumienia. Waloryzacja czynszu często mylona jest ze zwykłą podwyżką, a to dwa zupełnie różne mechanizmy prawne. Waloryzacja to wyrównanie wartości czynszu do poziomu inflacji – nie zwiększamy realnie naszego zysku, tylko dbamy o to, by nie stracić na wartości pieniądza. To jak coroczna aktualizacja, która chroni nas przed tym, że za te same 2000 złotych czynszu za kilka lat kupimy znacznie mniej niż dziś.

Zwykła podwyżka to zupełnie inna historia. Wymaga ona uzasadnienia, trzymiesięcznego wypowiedzenia i często kończy się negocjacjami lub nawet wizytą w sądzie. Waloryzacja natomiast, jeśli mamy odpowiedni zapis w umowie, może być wprowadzona niemal od ręki – wystarczy poinformować najemcę o nowej kwocie.

👉 W skrócie: Waloryzacja = wyrównanie inflacji, bez długiego wypowiedzenia. Podwyżka = wzrost powyżej inflacji, 3 miesiące wypowiedzenia.

Jak obliczyć waloryzację czynszu - konkretne liczby dla 2026 roku

Przyjrzyjmy się, jak w praktyce będzie wyglądała waloryzacja w 2026 roku. Przy prognozowanym wskaźniku GUS wynoszącym około 3,8%, mieszkanie wynajmowane za 3000 złotych miesięcznie może kosztować najemcę dodatkowo 114 złotych. To niewiele w porównaniu do podwyżek sprzed kilku lat, gdy przy inflacji 14,4% ta sama kwota wzrosłaby o 432 złote.

Tabela waloryzacji czynszu - przykładowe kwoty (przy założeniu 3,8%)

Obecny czynsz	Waloryzacja 3,8%	Nowy czynsz	Miesięczny wzrost
1 500 zł	+57 zł	1 557 zł	57 zł
2 000 zł	+76 zł	2 076 zł	76 zł
2 500 zł	+95 zł	2 595 zł	95 zł
3 000 zł	+114 zł	3 114 zł	114 zł
3 500 zł	+133 zł	3 633 zł	133 zł
4 000 zł	+152 zł	4 152 zł	152 zł
4 500 zł	+171 zł	4 671 zł	171 zł

Warto spojrzeć na te liczby w szerszym kontekście. Jeszcze trzy lata temu właściciele mogli podnieść czynsz o 14,4%, co dla najemcy płacącego 2000 złotych oznaczało wzrost o 288 złotych miesięcznie. Dwa lata temu ta sama osoba musiała liczyć się z podwyżką o 228 złotych. Rok temu to było 72 złote, a w 2026 roku prawdopodobnie będzie to 76 złotych – widać wyraźnie, że sytuacja ustabilizowała się, a rynek najmu funkcjonuje w bardziej przewidywalnych warunkach.

👉 W skrócie: Aby obliczyć waloryzację, pomnóż obecny czynsz przez prognozowany wskaźnik (1,038 dla 3,8%) lub dodaj odpowiedni procent do kwoty bazowej.

Kiedy i jak przeprowadzić waloryzację czynszu - przewodnik 2026

✅ Checklist: Waloryzacja czynszu krok po kroku

Sprawdź umowę najmu - czy zawiera klauzulę waloryzacyjną?
Poczekaj na ogłoszenie GUS - zwykle w styczniu (prognozowane około 3,8%)
Oblicz nową kwotę - obecny czynsz × 1,038 (przy założeniu 3,8%)
Przygotuj pismo - użyj naszego wzoru powyżej
Wyślij informację - minimum 7 dni przed nowym miesiącem
Zachowaj potwierdzenie - email, SMS lub list polecony
Zaktualizuj dokumenty - umowa, system rozliczeń

Proces waloryzacji rozpocznie się od sprawdzenia umowy najmu. To absolutna podstawa – bez odpowiedniej klauzuli waloryzacyjnej nie będzie można nic zrobić, nawet gdyby inflacja sięgnęła 100%. Jeśli klauzula jest, należy poczekać na styczniowe ogłoszenie GUS. Prognozujemy, że wskaźnik wyniesie około 3,8%.

Po ogłoszeniu oficjalnego wskaźnika przejdziemy do prostej matematyki. Należy pomnożyć dotychczasowy czynsz przez wskaźnik (prawdopodobnie 1,038) lub dodać odpowiedni procent do obecnej kwoty. Po zaokrągleniu do pełnych złotych otrzymamy nową stawkę. Kluczowe będzie poinformowanie najemcy. Tu pojawia się przewaga waloryzacji nad zwykłą podwyżką: nie trzeba czekać trzech miesięcy. Można będzie wprowadzić nową stawkę już od lutego, choć dobrą praktyką jest danie najemcy czasu na przygotowanie się do zmiany.

Cały proces warto będzie udokumentować. Email z potwierdzeniem odbioru, SMS z dowodem doręczenia, a najlepiej tradycyjny list – każda forma jest dobra, byleby mieć dowód, że najemca został poinformowany.

Kluczowa klauzula waloryzacyjna - wzór i przykład

Klauzula waloryzacyjna to fundament całego procesu. Bez niej jesteśmy bezradni, z nią – mamy potężne narzędzie ochrony wartości naszych przychodów. Jak powinna wyglądać? Przede wszystkim musi być precyzyjna i zrozumiała dla obu stron.

Wzór klauzuli waloryzacyjnej do umowy najmu:

Stawka czynszu podlega corocznej waloryzacji o średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłoszony przez Prezesa GUS za rok poprzedni. Waloryzacja następuje od 1 lutego każdego roku. Wynajmujący poinformuje Najemcę o nowej wysokości czynszu do końca stycznia. Zmiana stawki czynszu w wyniku waloryzacji nie stanowi zmiany umowy i nie wymaga aneksu.

Zwróćcie uwagę na kluczowe elementy: wskazujemy konkretny wskaźnik (GUS), określamy częstotliwość (raz w roku), ustalamy termin (1 lutego) i sposób komunikacji (do końca stycznia). Ostatnie zdanie jest równie ważne – dzięki niemu unikamy konieczności podpisywania aneksu co roku.

Ważne: Możliwość natychmiastowego wprowadzenia waloryzacji zależy od treści klauzuli w umowie. Niektóre klauzule mogą wymagać miesięcznego wyprzedzenia, inne pozwalają na zmianę od następnego miesiąca po ogłoszeniu wskaźnika.

👉 W skrócie: Bez klauzuli waloryzacyjnej w umowie nie możesz podnieść czynszu o inflację, nawet jeśli wynosi 100%.

Pułapki, na które warto uważać

Największym błędem jest oczywiście brak klauzuli w umowie. Wielu właścicieli dowiaduje się o tym dopiero przy próbie waloryzacji i wtedy jest już za późno. Jeśli jesteś w tej sytuacji, poczekaj do przedłużenia umowy i koniecznie dodaj odpowiedni zapis.

Drugim częstym problemem jest mylenie waloryzacji z podwyżką. Pamiętajmy – waloryzacja o inflację nie wymaga trzymiesięcznego wypowiedzenia ani szczegółowego uzasadnienia. To automatyczny mechanizm, który działa na podstawie obiektywnego wskaźnika. Jeśli ktoś mówi ci inaczej, prawdopodobnie myli te dwa pojęcia.

Trzecia pułapka to brak komunikacji. Owszem, prawo nie wymaga konkretnego terminu powiadomienia przy waloryzacji, ale najemca zaskoczony nową kwotą na rachunku może poczuć się oszukany. Krótki email czy SMS z wyprzedzeniem buduje zaufanie i pokazuje profesjonalizm.

Pismo o waloryzacji czynszu - przykład do najemcy

Oto gotowy wzór pisma informującego o waloryzacji, który będzie można wykorzystać po ogłoszeniu wskaźnika przez GUS:

[Miejscowość], [data - styczeń/luty 2026]

Szanowny Panie/Pani [Imię i Nazwisko],

Zgodnie z § [numer] naszej umowy najmu z dnia [data], informuję o corocznej waloryzacji czynszu najmu.

Prezes GUS ogłosił, że średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych za rok 2025 wynosi [faktyczny wskaźnik - przewidywane 3,8%].

W związku z tym, od 1 lutego 2026 r. miesięczny czynsz najmu wzrośnie:

z kwoty: 2 000 zł

do kwoty: 2 076 zł (przy założeniu wskaźnika 3,8%)

Proszę o dokonywanie wpłat w nowej wysokości począwszy od płatności za luty 2026 r.

Waloryzacja jest zgodna z zapisami umowy i nie stanowi jej zmiany.

Z poważaniem, [Podpis]

Taka komunikacja będzie profesjonalna, transparentna i nie pozostawi wątpliwości co do podstawy prawnej podwyżki.

👉 W skrócie: Jasna komunikacja zapobiega konfliktom - wyślij pismo z wyprzedzeniem.

Nie zapominajmy też o kaucji. Jeśli waloryzujemy czynsz, teoretycznie mogłaby wzrosnąć też kaucja. Jednak waloryzacja kaucji nie jest obowiązkiem ustawowym - to kwestia dobrej woli i zapisów umownych. Zamiast prosić najemcę o dopłatę (co zwykle kończy się konfliktem), lepiej położyć kaucję na lokacie i pozwolić, by odsetki wyrównały różnicę. Pamiętajmy, że kaucja służy zabezpieczeniu, a nie jest dodatkowym źródłem dochodu.

Czy właściciel może podnieść czynsz - sytuacje szczególne

W przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego mamy większą swobodę. Te formy najmu nie podlegają rygorystycznym przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów, więc możemy swobodniej kształtować warunki waloryzacji. To dobra opcja dla tych, którzy chcą mieć większą kontrolę nad swoją nieruchomością.

Co zrobić, jeśli inflacja będzie ujemna? To rzadkość, ale teoretycznie możliwa. Warto w klauzuli przewidzieć taką sytuację – czy wtedy czynsz spada, czy pozostaje na dotychczasowym poziomie? Większość właścicieli wybiera drugie rozwiązanie, ale uczciwie byłoby dać najemcy wybór.

Pamiętajmy też, że rynek nie zawsze pozwala na pełną waloryzację. W 2026 roku, gdy rynek najmu ustabilizował się po latach wysokiej inflacji, a najemcy przyzwyczaili się do bardziej przewidywalnych podwyżek, warto rozważyć kompromis. Może zamiast pełnych 3,8%, zaproponujemy 2%? Albo zrezygnujemy z waloryzacji w zamian za przedłużenie umowy na kolejne dwa lata? Czasem lepsza jest pewna, długoterminowa współpraca niż krótkoterminowy zysk.

👉 W skrócie: W najmu okazjonalnym i instytucjonalnym masz większą swobodę. Przy deflacji ustal w umowie, czy czynsz spada. Rynek czasem wymusza kompromisy - lepszy dobry najemca niż pustostan.

Rosnące koszty eksploatacyjne – drugi front podwyżek

Waloryzacja czynszu to jedno, ale nie zapominajmy o kosztach eksploatacyjnych. Media rosną niezależnie od inflacji – w 2025 roku woda i ścieki podrożały o około 10%, energia o około 5%. Te koszty nie podlegają waloryzacji inflacyjnej, zmieniają się według cenników dostawców i często rosną szybciej niż oficjalna inflacja.

Jeśli media są wliczone w czynsz, mamy problem – nie możemy ich podnieść osobno bez zmiany umowy. Dlatego coraz więcej właścicieli przerzuca opłaty za media bezpośrednio na najemców. To transparentne rozwiązanie, które eliminuje konflikty związane z rosnącymi rachunkami.

👉 W skrócie: Media rosną szybciej niż inflacja. Lepiej rozliczać je osobno niż wliczać w czynsz - unikniesz konfliktów przy podwyżkach cen energii.

Budowanie relacji zamiast konfliktów

Transparentność to klucz do sukcesu w długoterminowym wynajmie. Najemcy znacznie lepiej przyjmują waloryzację, gdy rozumieją jej mechanizm i widzą, że to nie zachcianki właściciela, tylko obiektywny wskaźnik. Warto poświęcić chwilę na wyjaśnienie, pokazanie oficjalnych danych GUS, może nawet porównanie z poprzednimi latami.

Dobrą praktyką będzie wysłanie przyjaznego emaila po ogłoszeniu wskaźnika przez GUS: “Cześć Marku, GUS właśnie ogłosił inflację za 2025 rok na poziomie 3,8%. Zgodnie z naszą umową, od lutego czynsz wzrośnie o 76 zł do kwoty 2076 zł. To podobny poziom do zeszłego roku, gdy podwyżka wyniosła 72 zł. Gdybyś miał jakieś pytania, śmiało pisz.”

Taka komunikacja buduje zaufanie i pokazuje, że traktujemy najemcę fair. A zadowolony najemca to najemca, który zostaje na lata, dba o mieszkanie i płaci terminowo.

Technologia w służbie właścicielom

Zarządzanie wieloma nieruchomościami i pilnowanie terminów waloryzacji może być koszmarem. Każda umowa ma inną datę, każdy najemca inne preferencje komunikacji, a my musimy wszystko ogarnąć. Tu z pomocą przychodzi technologia.

Nowoczesne systemy zarządzania nieruchomościami potrafią automatycznie przypomnieć o terminie waloryzacji, obliczyć nowe stawki na podstawie aktualnego wskaźnika GUS, wygenerować powiadomienia dla najemców i zaktualizować wszystkie dokumenty. Zamiast spędzać godziny na kalkulatorze i wysyłaniu emaili, możemy skupić się na rozwijaniu naszego portfela.

W Apartemo wiemy, jak ważna jest automatyzacja rutynowych zadań. Nasza platforma nie tylko przypomni o waloryzacji, ale też pomoże w komunikacji z najemcami, archiwizacji dokumentów i śledzeniu wszystkich płatności. Bo zarządzanie nieruchomościami to nie tylko zbieranie czynszu – to budowanie biznesu, który pracuje dla nas, a nie odwrotnie.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

1. Czy właściciel będzie mógł podnieść czynsz w 2026 roku?

Tak, ale tylko jeśli umowa najmu zawiera klauzulę waloryzacyjną. Maksymalna podwyżka w ramach waloryzacji to przewidywany wskaźnik inflacji za 2025 rok (prognozowane około 3,8%). Zwykła podwyżka powyżej inflacji wymaga 3-miesięcznego wypowiedzenia i uzasadnienia.

2. Czy waloryzacja czynszu to to samo co podwyżka?

Nie. Waloryzacja to wyrównanie wartości czynszu do poziomu inflacji (przewidywane max 3,8% w 2026). Nie wymaga długiego wypowiedzenia ani uzasadnienia. Podwyżka to zwiększenie czynszu powyżej inflacji - wymaga 3 miesięcy wypowiedzenia i uzasadnienia.

3. Kiedy trzeba będzie powiadomić najemcę o waloryzacji?

Prawo nie określa sztywnego terminu dla waloryzacji (w przeciwieństwie do podwyżki). Dobrą praktyką jest informowanie minimum tydzień przed wprowadzeniem zmiany. Niektóre klauzule mogą wymagać miesięcznego wyprzedzenia - sprawdź swoją umowę.

4. Jak obliczyć waloryzację czynszu w 2026?

Po ogłoszeniu oficjalnego wskaźnika przez GUS, pomnóż obecny czynsz przez odpowiedni mnożnik. Przykład dla prognozowanego 3,8%: czynsz 2000 zł × 1,038 = 2076 zł. Możesz też dodać 3,8% do obecnej kwoty: 2000 zł + 76 zł = 2076 zł.

5. Co jeśli nie mam klauzuli waloryzacyjnej w umowie?

Bez klauzuli nie możesz dokonać waloryzacji. Możesz: negocjować aneks do umowy, poczekać do przedłużenia umowy i dodać klauzulę, lub wypowiedzieć wysokość czynszu (3 miesiące wyprzedzenia).

6. Czy będę musiał waloryzować czynsz co roku?

Nie, waloryzacja jest prawem, nie obowiązkiem właściciela. Możesz z niej zrezygnować lub zastosować niższą wartość niż inflacja, np. w zamian za przedłużenie umowy.

7. Czy przy waloryzacji trzeba będzie podwyższyć też kaucję?

Waloryzacja kaucji nie jest obowiązkiem ustawowym. To kwestia zapisów umownych. W praktyce rzadko się to robi - lepiej trzymać kaucję na oprocentowanej lokacie.

Na koniec – najważniejsze do zapamiętania

Prognozowany wskaźnik inflacji za 2025 rok wyniesie około 3,8% - to będzie maksymalna waloryzacja czynszu w 2026 roku. Ostateczny wskaźnik zostanie ogłoszony przez GUS w styczniu 2026. To kolejny rok stabilizacji po okresie wysokiej inflacji, co daje szansę na przewidywalne planowanie i budowanie długoterminowych relacji z najemcami.

Pamiętaj: waloryzacja to nie podwyżka. To mechanizm ochrony wartości twoich przychodów przed inflacją. Wymaga klauzuli w umowie, ale nie wymaga długiego wypowiedzenia ani uzasadnienia.

Złota zasada: lepiej mieć dobrego najemcę z waloryzacją 2% niż pustostan po pełnej waloryzacji 3,8%. Rynek najmu w Polsce ustabilizował się, a sukces osiągają ci, którzy łączą profesjonalizm z elastycznością.

🚀 Zautomatyzuj zarządzanie najmem z Apartemo

Przestań tracić czas na ręczne obliczenia i pisanie pism. Apartemo automatycznie:

Przypomina o terminie waloryzacji
Oblicza nowe stawki według GUS
Generuje pisma do najemców
Archiwizuje całą dokumentację

Wypróbuj Apartemo za darmo →
14 dni bez zobowiązań. Bez karty kredytowej.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dane o inflacji oparte są na prognozach ekspertów oraz częściowych danych GUS za 2025 rok. Ostateczny wskaźnik inflacji zostanie ogłoszony przez GUS w styczniu 2026. W przypadku wątpliwości prawnych zalecamy konsultację z radcą prawnym specjalizującym się w prawie najmu.

Waloryzacja czynszu w 2026 roku: Praktyczny przewodnik dla właścicieli